売買契約後、住宅ローンがNGになるリスク？！

こんなテーマに関する記事です。

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住宅ローンでマンションや戸建て住宅を購入する際には、
　住宅ローンの「事前審査」
でOKになったことを確認してから、
「売買契約」
を取り交わします。

その後に、
　・ 住宅ローンの「本審査」
　・ 銀行と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
という順になります。
フローチャートで記載すると、下記のような図になります。

稀に、このフローの中の、
　住宅ローンの本審査
で、
　「NGになってしまうケース」
があります。

どういった際に、住宅ローンがNGになってしまうのか、その内容についてみていきましょう。

住宅ローンがNGになるケース

住宅ローンの事前審査でOKだったのに、本審査でNGになるケースとしては、大きくは、
　3つ
のパターンがあります。

ケース１

事前審査の時点と、本審査の時点で、与信状況が変わってしまった場合です。
例えば、
　事前審査の後に、なにかのローンを組んでしまった
ような場合です。

その場合、借り入れできる金額にも影響を及ぼしますので、注意が必要です。

例えば、携帯電話の本体を、カード払いで購入したようなケースでも、影響がでます。
もちろん、金額にもよりますが、少なくとも、
　本審査が終わるまで
は、毎月の支払いが発生するようなお買い物は避けたほうが良いでしょう。

ケース２

もうひとつのケースとしては、
　団信（団体信用生命保険）
に関するものです。

通常、住宅ローンを組む際には、団信（団体信用生命保険）への手続きが必要となります。
これがNGになると、住宅ローンを組むことができません。

この団信（団体信用生命保険）は、
保険会社（団体生命保険）の指定する病気に関して、
・3年以内に手術や治療投薬
あるいは、
・3か月以内に治療投薬
を受けたことがあるかどうか
で、手続きができるかどうかが決まります。

また、この確認は、「本審査」の際に確認があり、「事前審査」の際にはチェックされません。
回避策として、
・ワイド団信（審査が若干緩い）
・団信なしで、フラットで対応
という方法もありますが、審査に通るかどうかは、状況次第になります。

ですので、団信に関して不安がある場合は、売買契約前に、対応策を考えておく必要があります。

ケース３

さらに、もうひとつあげるとすれば、
　ネット銀行
の場合です。

その理由は、
　ネット銀行の場合、事前審査（仮審査）が簡易
な場合が多い為、結果、本審査でNGになってしまうケースが見受けられます。

ネット銀行によっては、 事前審査（仮審査） が、
　自己申告の情報
でチェックするような場合もあります。

ですので、実際に、物件を購入する際は、ネット銀行を利用する予定の場合でも、
　従来の銀行での事前審査
を行っておくと良いでしょう。

「住宅ローン特約」とは

ちなみに、売買契約後の
　住宅ローンの「本審査」でNG
になった場合、売買契約は、どうなるのでしょうか。

その場合は、通常、売買契約に、
　「住宅ローン特約」
を盛り込むことで、対応することができます。
具体的な内容を下記にみていきましょう。

「住宅ローン特約」

「住宅ローン特約」とは、
　住宅ローンの本審査がＮＧの場合は、売買契約自体を白紙解除できる
という内容になります。

ですので、念のため、売買契約に、この
「住宅ローン特約」
が盛り込まれているかどうかをチェックしておくことは大切なポイントになります。

売買契約は、契約ごとですので、内容をしっかり確認せずに、
　署名、捺印
すると、万が一、契約事項に違反すると、
　「違約」
となり、違約金の対象となってしまいます。

もっとも、不動産の売買契約書面の一般的なひな形には、
　「住宅ローン特約」
は盛り込まれています。

ただ、不動産会社によっては、売買契約書を独自の、あるいは、稀に簡易なものを使っているようなケースもあります。
ですので、記載内容をしっかりとチェックしましょう。

さいごに

売買契約の取り交わしの際には、必ず、
　「住宅ローン特約」（住宅ローンの本審査でＮＧになった場合の対応）
が記載されているかをチェックすることが大切です。

また、住宅ローンを予定している銀行名も、売買契約書に記載しておくことも、重要です。

過去のトラブル事例を調べると、
　住宅ローンを予定している銀行名を具体的に記載せずに（市中銀行といった記載）、それが原因で裁判になってしまったケース
もあります。

そのケースでは、
・銀行名が具体的に記載していない為、不動産会社が、ノンバンクを勧めてトラブルに発展
あるいは、
・本審査でＮＧになった後、不動産会社が、他の銀行を勧めた為、売買契約書に記載の日程（期限）に間に合わなくなり、違約の対象になった
といった事例です。

こういったリスクもありますので、住宅ローン特約を含めて、売買契約書の内容は、しっかり確認することが大切になってきます。

以上、売買契約後、住宅ローンがNGになるリスクについての説明でした。