住宅ローンの本審査でNGになった場合にどうなる？

こんなテーマに関する記事です。

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住宅ローンで住宅の購入をする際には、金融機関の審査が必要になります。

その際の手順としては、おおよそ、下記のフローになります。

■物件の申し込み
　↓
■【銀行】住宅ローンの事前審査
　↓
■売買契約の取り交わし
　↓
■【銀行】住宅ローンの本審査
　↓
■【銀行】住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
　↓
■決済；売買代金（残代金）の授受、物件の引き渡し（所有権の移転）

上記フローにあるように、
　売買契約前に、住宅ローンの事前審査
を行い、
　売買契約後に、本審査
を行います。

では、
　住宅ローンの本審査がＮＧ（融資未承認）になった場合
には、どうなるのでしょうか？

結論からいうと、売買契約書に、
　融資特約（ローン特約）
を記載しておくことで、
　売買契約自体を白紙解除
することができます。

その際の注意点もありますので、下記に順に説明します。

融資特約（ローン特約）とは？

融資特約（ローン特約）とは、
　住宅ローンの本審査でNG（融資未承認）になってしまった場合に、売買契約を解除（白紙撤回）する
という内容のものです。

売買契約書に、この記載をすることで、万が一、
　住宅ローンの本審査でNG（融資未承認）
になった場合に、契約を白紙解除することができます。

その際には、
　売買契約の際に支払った手付金
も、返還してもらうことになります。

また、不動産会社によっては、売買契約時に、仲介手数料の半金を受け取る場合もあり、そのお金も返還してもらいます。

ですので、売買契約の際には、書面に、融資特約（ローン特約）として、
　住宅ローンの本審査がＮＧの場合に、契約が白紙解除される旨の記載
があるかを必ずチェックしておく必要があります。

この記載がないと、契約上、住宅ローンの本審査が通らなかったことを理由にした契約解除ができず、結果、
　違約金を支払って解約する
ということになってしまいます。

融資特約（ローン特約）の注意点

融資特約（ローン特約）の記載がある場合においても、下記のような注意点があります。

融資未承認の場合の契約解除期限について

売買契約書には、住宅ローンの本審査がＮＧ（融資未承認）の場合の、
　契約解除期限
の記載があります。

つまり、その期限内であれば、住宅ローンの本審査がＮＧ（融資未承認）を理由に、契約を白紙解除できますが、その期限を過ぎてしまった場合は、それができなくなります。

その場合は、
　違約金を支払って解除する
ということになってしまいます。

ですので、
　契約解除期限で定められている日程
が、無理のないスケジューリングになっているかどうかが非常に重要になってきます。

いずれにしても、本審査の手続きは、段取りよく進める必要がありますので、
　売買契約後にすぐ本審査の書類を提出
できるように、事前に、必要書類を準備しておくと良いでしょう。

また、事前に、金融機関に本審査で必要な日数も、確認しておきましょう。
特に、ネット銀行の場合は、本審査にかかる日数も長くなります。

ですので、そういった点を把握した上で、売買契約書に記載する各日程を記載する必要があります。

住宅ローンを予定している金融機関名は具体的な名称は記載されているかどうか

住宅ローンで住宅を購入する場合には、売買契約書にも、
　予定している金融機関名
を記載しておきます。

一般的には、
　・〇〇銀行
　・〇〇銀行または〇〇銀行
　・〇〇銀行または〇〇銀行等
　・市中銀行
といった記載がなされます。

ここでは、
　予定している金融機関の具体的な名称
が記載されているかチェックしておく必要があります。

〇〇等
や、
市中銀行
といったあいまいな表現は、避けたほうが良いでしょう。

曖昧な表現の場合、
　本審査でＮＧになった場合、他の金融機関での審査を行うべきかどうか
という点で、リスクが発生してしまいます。

つまり、他の金融機関での審査を行うということになると、
　契約解除期限を過ぎてしまうリスク
の他、金融機関によっては、
　金利が高くなってしまうリスク（ノンバンクなど）
の可能性があります。

実際、こういったことでトラブルになった事案もあります。

（参考）「都市銀行他」との記載に、ノンバンクが含まれるかどうかが争われています。

売主と仲介業者は、ノンバンクが含まれると主張していましたが、判決は、「都市銀行に比べ金利の高いノンバンクは含まれないと判断」で、買主側の勝訴となっています。

不動産売買契約におけるローン条項による契約の解除が認められた事例（PDF)
https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/62-060.pdf

まとめ

住宅の購入における売買契約書に関しては、
　不利になる記載
がないかどうかチェックする必要があります。

そのうち、上記に記載したような、
　住宅ローンに関する記載
は、重要なポイントのひとつになります。

なぜなら、状況によっては、売買契約の違約につながるリスクがあるからです。

ただ、上記のようなスケジュールに関する事項の場合、相手方の了承が得られる場合は、覚書を取り交すことで、契約書に記載の日程を変更する方法もあります。
ただ、相手方の了承が得られないというリスクも想定されますので、いずれにしても、契約書の内容は、リスクの無いようにしておく必要があります。

ですので、売買契約の際には、事前に、その内容をチェックして、不利になるような内容がないかどうかを確認しておくことが大切になってきます。

以上、住宅ローンの本審査でNGになった場合についての説明でした。