中古マンションの
販売価格
は、どのようにして決まるのか？
注意点などがあればあわせて知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
中古マンションの販売価格は、通常、仲介する不動産会社が査定して、その内容に応じて、最終的に売主さんが価格を設定します。その際のケースごとの内容や注意点しています。
そのことを把握しておくことで、
購入時の価格に対する認識のしかた
も変わってきます。
販売価格の決め方としては、一般的には、
仲介する不動産会社が、査定価格などをもと
に、売主さんに提案し、
最終的に、売主さんが決める
ということになります。
ただ、状況によって、注意点があります。
下記に順に説明していきます。
一般的な販売価格の決め方
売却の依頼を受けた不動産会社は、通常、
・近隣の売買相場
・その物件の特性（築年数、ロケーション、物件の程度、間取りなど）
などを考慮して、提案を行います。
但し、その提案する数字については、つまるところ、
不動産会社の担当者のさじ加減
によって、かなりの幅があります。
また、その際の思惑もいろいろあったりします。
結果、類似の物件に比べて、
高めの金額
になったり、逆に、
低めの金額
になったりと、その幅があります。
下記にケースごとの注意点についてみていきましょう。
価格が高い場合
査定価格が高く、結果、販売価格も高くなっているケース
不動産会社は、営業上、売主との、
仲介契約
を取り交わすことが重要なポイントとなります。
その為、不動産会社のなかには、
高く売れることをアピールする
為に、
査定価格を高く設定する
といったケースが見受けられます。
もちろん、売買相場より高い価格設定をした場合、
結果的に、なかなか契約にいたらない
ということになります。
ですので、状況を見て、価格の見直しをするということになります。
販売価格が相場と乖離しているようなケースの中には、こういった背景がある物件もあるということになります。
最初は、計画的に高めの価格設定をするケース
物件の中には、
途中で価格の見直し
や
値引き交渉
に備えて、販売開始当初は、幾分、高めの価格設定をしている物件もあります。
こういった場合は、合理的な理由で価格を設定していると言えます。
不動産会社が、そのエリアの状況に詳しくないケース
売主さんが仲介を依頼した不動産会社が、
遠方の会社
の場合に、
そのエリアの状況がわからずに、価格を高めに設定してしまう
ということがあります。
ですので、物件のデータを見る時に、
売主側の不動産会社（専任媒介）
の所在地をチェックしておくと良いでしょう。
もっとも、遠方の不動産会社でも、しっかりと調査をして価格の設定をしている場合もありますので、ケースバイケースにはなります。
価格が低い場合
逆に、周辺相場に比べて、価格が低めに設定されているケースもあります。
その場合は、下記のようなことが想定されます。
不動産会社が、そのエリアの状況に詳しくないケース
価格が低い場合においても、売主さんが仲介を依頼した不動産会社が、そのエリアの状況に詳しくなく、
相場より低い設定
をしてしまっているケースがあります。
調べればわかりそうなものですが、実際に、そういう物件があります。
そういった物件は、ある意味、お買い得と言えます。
もちろん、通常は、告知事項など、低い価格にしている理由がありますので、十分にチェックする必要はあります。
不動産会社の思惑がある
例えば、不動産会社が仲介する場合に、
価格を低く設定して、早く売却してしまいたいケース
もあります。
売主さんからすれば迷惑なお話しですが、営業活動が長引くと、それだけ人件費も含めた経費がかかりますので、早く売り切ってしまいたいという場合があります。
特に、団地などの価格の低い物件は、そういったケースがあります。
告知事項などの理由によるもの
事件、事故などの告知事項の対象となる物件についても、
価格が相場よりかなり低い設定
となります。
その場合、通常は、物件資料に、
「告知事項あり」
などの記載があります。
また、そういった記載が無い場合は、念のため、不動産会社の担当者に、
価格設定の根拠
を確認してもよいでしょう。
さいごに
上記は、主に、
不動産会社側の都合
も含めた理由について記載していますが、もちろん、
売主側の状況
によっても、その価格設定の幅がでてきます。
特に、相場よりかなり高めの物件の中には、
売主側は、強い自信をもって、高めの価格設定をしている
というケースもあります。
この場合は、結果、物件が売れないので、売主が、
仲介する不動産会社をころころ変更する
という状況になりがちです。
あるいは、
住宅ローンの残債の関係
が影響している場合もあります。
いずれにしても、売買相場より高めの物件の場合、売主側にどんな事情があるにせよ、買主側にはメリットはないので、手を出さないほうが賢明と言えます。
以上、中古マンションの価格についての説明でした。
