住宅購入時の「決済（残代金の授受、物件の引き渡し）」時の手順と注意点について

こんなテーマに関する記事です。

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戸建て住宅や、マンションを購入する際には、決まったフローに沿って、手続きを進めることになります。

そのフローの最後にあるのが、
　決済（残代金の授受、物件の引き渡し）
です。

決済とでは、
　・物件の残代金の支払い
　・物件の引き渡し
　・その他の手続き
を行います。

物件の代金に関しては、売買契約の際に、手付金を支払っていますので、決済の際には、
　残代金（物件代金　ー　手付金）
を支払うことになります。
その際に、経費等も一緒に手続きをします。

また、物件の引き渡しでは、
　物件の所有権を移転する為の手続き
を行うとともに、
　物件の「鍵」
の引き渡しも行います。

ここでは、
　「決済時」
に行うことの内容や注意点について説明します。

住宅購入の全体の流れ

最初に、住宅購入時の全体の流れについて、整理します。
おおまかなフローとしては、下記のステップになります。

物件の購入申し込み
　▼
（銀行）住宅ローンの事前審査
　▼
売買契約書の取り交わし
　▼
（銀行）住宅ローンの本審査
　▼
（銀行）住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）
　▼
決済

決済・引き渡しは、一番最後のステップになります。
当日は、通常、関係者が銀行に集まって手続きをします。

決済・引き渡し時に行う手続き

決済時に行う手続きとしては、下記項目になります。

　・売主側の権利書（登記識別情報）等の確認
　・住宅ローンの実行と、残代金の支払い
　・その他の経費関係の支払い、清算
　・所有権移転登記に必要な書類等の記載
　・物件の鍵、関連資料の受取り
　・所有権の移転手続き（当日中に司法書士さんが行います）

順にみていきましょう。

権利書（登記識別情報）等の確認

残代金の支払いを行う前に、
　所有権の移転の為の書類
が揃っているかの確認をします。

内容としては、
　・権利書（登記識別情報）
　・売主さん側の印鑑証明書と実印、本人確認書類（免許証等）
になります。

特に、中古マンションの場合、売主が、個人の場合が多い為、それらについて、しっかりとチェックしておく必要があります。

その確認は、
　司法書士さん
が行います。
（もっとも、通常は、事前に、売主側の不動産会社も、「売主側に必要な書類が手元にあるかのチェック」をしておきます。）

その確認がしっかりとできていないと、お金を支払った後に、
　当日の所有権移転手続きができないリスク
があります。

また、新築建売の場合は、売主が、
　不動産会社（業者）
になります。
ですので、決済に関する手続きには慣れていますので、リスクは低いと言えます。

住宅ローンの実行と、残代金の支払い

所有権移転の為の書類が確認できた後に、
　住宅ローンの実行
を行います。

あるいは、住宅ローンではなく、
　現金での支払い
の際は、振り込みの手続きを行います。

その他の経費関係の支払い、清算

当日は、物件の代金（残金）の他に、
　・司法書士さんに支払い費用（所有権移転登記）
　・仲介手数料
　・固定資産税の清算
も同時に行います。

また、マンションの場合は、
　・管理費、修繕積立金の清算
も行います。
これは、通常、管理費、修繕積立金が口座引き落としになっている為、所有権移転後、旧所有者の口座から引き落としが発生するので、その清算を行うというものです。

所有権移転登記に必要な書類等の記載

住宅ローンの実行や、振り込みの確認が終わるまでの時間で、
　所有権移転登記に必要な書類
への署名、捺印を行います。

また、マンションの購入の際には、
　管理組合へ提出する書類
への署名捺印をします。

物件の鍵、関連資料の受取り

振り込みが完了したことを確認して、
　物件の鍵や関連資料
を受取ります。

新築建売の場合は、
　設備関係の資料
などになります。

また、マンションの場合は、設備関係の資料の他、
　管理規約など
の書面です。

また、確認事項などがあれば、忘れずに聞いておきましょう。

所有権の移転手続き（当日中に司法書士さんが行います）

金銭的な授受を確認した後、
　司法書士さんが、所有権移転の手続き
を行います。

基本、決済の当日中に、
　法務局に申請
をします。
また、住宅ローンを利用しての購入の場合は、抵当権の設定も同時に手続きをします。

法務局の申請後、約2週間程度で、登記識別情報（権利書）が届きます。
登記識別情報（権利書）の届け先は、事前に、司法書士さんに伝えておきます。

まとめ

住宅購入時の「決済・引き渡し」の際は、基本的に、　
　仲介した不動産会社の担当者
が段取りよく進めます。

ただ、買主側としても、当日、どのような流れで進めるのかを把握しておくと良いといえます。

また、固定資産税の清算内容を含めた、当日の決算の細かい内容に関しては、通常、
　事前に不動産会社の担当者からの共有
がありますので、その内容をしっかりと確認するようにしましょう。

以上、住宅購入時の「決済・引き渡し時」の「手順と注意点」についての説明でした。