不動産の売買契約が初めてなので、書面を取り交わす際の、
注意点
について知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
売買契約書には、当然のことながら、重要なことがらが記載されています。その内容に違反すると、「違約」となり、「違約金の対象」となってしまいます。
ですので、売買契約書の内容は、細心の注意をもってチェックすべきと言えます。ただ、慣れていないとわかりにくい部分もありますので、主な注意点について、わかりやすく説明しています。
マイホームを購入する際には、
「不動産の売買契約」
を取り交わすことになります。
「不動産の売買契約」を取り交わすことが、初めての場合もあると思います。
また、対象が、
高額な物件
の
売買契約
となりますので、その契約書に記載されている内容については、十分、注意する必要があります。
主な注意点としては、
買主に不利な内容が記載されていないか？
と
告知事項がある場合は、どんな内容が記載されているか？
になります。
下記に順に説明していきます。
買主に不利な内容が記載されていないか？
不動産の売買契約で、万が一、記載の内容を遵守せずに、契約違反となった場合は、
違約金
を支払うことになってしまいます。
契約違反となるかどうかは、
契約書に記載されている内容
によって、左右されますので、その内容を項目ごとに確認していくことになります。
少なくとも、買主側としては、
・住宅ローンに関する事項
・スケジュールに関する事項（住宅ローンとも関連します）
・特約条項
は確認しておきましょう。
住宅ローンに関する事項
通常、住宅を購入する際に、住宅ローンを組む場合がほとんどですので、不動産の売買契約書にも、住宅ローンに関する項目が含まれています。
住宅ローンに関する事項として、下記点をチェックしましょう。
本審査でNGの場合
住宅ローンに関して、万が一、
本審査でNG
になった場合は、売買契約を白紙解除する内容が記載されています。
ですので、契約書に、その内容が含まれているかをチェックしましょう。
このことが記載されていないと、契約上、本審査がNGになっても、契約が白紙解除されませんので、別の方法で資金を調達するか、もしくは、
違約金
の対象となってしまいます。
住宅ローンの融資を受ける金融機関名の記載
どの金融機関で住宅ローンを組むのか、その金融機関名が具体的に記載されているかどうかをチェックしましょう。
契約書の中には、
市中銀行
といったような記載で、具体名が記載されていない場合が散見されます。
その場合、解釈によっては、
予定していた金融機関で本審査NGになった場合、他の金融機関での審査を行う必要
がでてきてしまい、結果、
契約書に記載のスケジュールに間に合わなくなるリスク
があります。
その場合も、違約の対象となります。
念のため、複数の金融機関名を記載してもOKですが、その場合は、スケジュールも余裕をみての記載をしておくことが必要となります。
スケジュールに関する事項（住宅ローンとも関連します）
売買契約書には、通常、
・住宅ローンの本審査の書類提出
・住宅ローンの本本審査がＮＧだった場合の、融資解除期限
・決済日（残金の支払いと所有権の移転登記）
が記載されています。
このスケジュールを、遅れた場合は、契約書上は、違約となり、違約金の対象となります。
買主側としては、３つとも関係します。
売主側は、住宅ローンは関係ありませんのが、
決済日
に関して、自身の都合を遅れた場合は、同様に、違約となり、違約金の対象となります。
もっとも、遅れる場合でも、売主、買主の了承の上、
覚書を取り交わす
ということで、対応することはできます。
ただ、その為の調整は必要になりますし、状況によっては、調整が難しいという場合もあります。
ですので、契約書に記載するスケジュールは、必要な日数を事前に確認の上、余裕をもった
スケジュールで組んでおく必要があります。
特約条項
通常、契約書の最後に、
特約条項
の欄があります。
この「特約条項」に記載されている事項は、
最優先
されます。
ですので、特約条項の前に記載されている事項と、項目的に重複するような内容があった場合も、
「特約条項」が優先
されます。
ここに記載されている内容についても、不利な内容がないかどうかチェックしておきましょう。
告知事項がある場合は、どんな内容が記載されているか？
不動産における、
告知事項
は、通常、その物件において、いわゆる、「訳アリ」の物件というケースです。
告知が必要な事項に関しては、不動産会社に、
説明義務
があります。
告知事項の内容としては、
心理的瑕疵
と
物理的瑕疵
があります。
もっとも、契約にいたる前に聞いておくべきことにはなりますが、こういった物件の場合、契約書面での記載内容をしっかりと確認しましょう。
心理的瑕疵
いわゆる、事故物件に関しては、告知が必要な内容となります。
自然死でも、死後、発見がおくれたようなケースは、心理的瑕疵になります。
物理的瑕疵
物理的な瑕疵は、
土地、建物、周辺環境
に関する内容となります。
土地に関しては、土壌汚染（工業地域の場合など）、建物の場合は、傾きや漏水などがあります。
また、行政上、違法建築というケースもあります。
建築時では違法建築ではなかったものが、例えば、後から敷地の一部を売却することで、建蔽率違反になってしまっている事例もあります。
周辺環境に関しては、近隣に、嫌悪施設（葬儀場、ゴミの焼却場など、一般的に嫌悪される施設）が建っているケースがあります。
告知事項に記載されている内容は、そのことを了承した上で、その物件を購入するという意味合いになりますので、その内容を正確に確認しておきましょう。
まとめ
不動産の売買契約の際は、その内容をしっかりと確認した上で、
署名、捺印
をしましょう。
できれば、契約日までに、事前に、書面（案）を共有してもらって、内容をチェックしておくと良いでしょう。
また、古い不動産会社の中には、売買契約書自体、かなり簡略なものを使っているような場合もあります。
通常は、
全国宅地建物取引業保証協会(通称：全宅)
や
全日本不動産保証協会（通称：全日）
の用意している契約書のひな形を使用します。
あるいは、大手の不動産会社の場合は、オリジナルな形式の場合もあります。
いずれにしても、簡略な契約書の場合、なにかトラブルがあった際に、細かい取り決めがない分、不安材料となるとともに、不動産会社が、その物件に関する取り決めを細かく考察していないという可能性もあります。
契約の日程が決まったら、念のため、事前に、契約書（案）を確認されることをお勧めします。
以上、売買契約における「２つの注意事項」についてでした。
